賣(mài)房前怎么確定住房年限

本文主題圍繞房產(chǎn)交易中的日期界定與稅費(fèi)計(jì)算，詳細(xì)闡述了不同類(lèi)型房產(chǎn)（商品房、已購(gòu)公房、繼承或直系親屬贈(zèng)與的房產(chǎn)）在交易時(shí)日期確認(rèn)的規(guī)則，以及賣(mài)房所需繳納的稅費(fèi)種類(lèi)和計(jì)算方式。

1、商品房與經(jīng)濟(jì)適用房：以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期為準(zhǔn)。

2、已購(gòu)公房：房產(chǎn)證填發(fā)日期或原始購(gòu)房合同簽署日期或第一筆購(gòu)房房款的銀錢(qián)收據(jù)日期。

3、繼承的房產(chǎn)、直系親屬贈(zèng)與的房產(chǎn)：按照原房本登記日期為準(zhǔn)，但查證原房本登記日期要去房管局檔案管理中心提交房產(chǎn)證、身份證申請(qǐng)調(diào)檔，取得調(diào)檔函。

注意：以下情況一般需開(kāi)具調(diào)檔函：

1) 繼承后的新產(chǎn)權(quán)證不滿(mǎn)5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿(mǎn)足。(繼承的房產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿(mǎn)5年)

2) 直系親屬贈(zèng)與后的新產(chǎn)權(quán)證不滿(mǎn)5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿(mǎn)足。(贈(zèng)與的房產(chǎn)為直系親屬之間贈(zèng)與的可以按照贈(zèng)與前的日期界定是否滿(mǎn)5年)

3) 夫妻更名后的新產(chǎn)權(quán)證不滿(mǎn)5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿(mǎn)足。(夫妻更名的房產(chǎn)可以按照繼承前的日期界定是否滿(mǎn)5年)

4) 住房地址變更后的新產(chǎn)權(quán)證不滿(mǎn)5年，而實(shí)際情況已經(jīng)滿(mǎn)足。

5) 遺失補(bǔ)證，產(chǎn)權(quán)證在遺失情況下，后補(bǔ)發(fā)的產(chǎn)權(quán)證附記頁(yè)若是沒(méi)有標(biāo)明原產(chǎn)權(quán)證的填發(fā)日期，需要開(kāi)具調(diào)檔函。(遺失補(bǔ)證，破損換證的可以按照原產(chǎn)權(quán)證得時(shí)間界定是否滿(mǎn)5年)。

6) 其他特殊情況。

賣(mài)房的稅費(fèi)

1、營(yíng)業(yè)稅：稅率5.55%，由賣(mài)方繳納;

如果轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足2年的非普通住宅，按照全額征稅營(yíng)業(yè)稅;如果轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間高于2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)不足兩年的普通住宅，按照兩次交易差價(jià)收營(yíng)業(yè)稅;如果轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)2年以上的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅;如果所出售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)如商鋪、寫(xiě)字間、廠房等，則不論是否高于2年都會(huì)全額征收營(yíng)業(yè)稅。

2、個(gè)人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差額單位10%，由賣(mài)方繳納。

征收條件有兩個(gè)：家庭唯一住宅以及購(gòu)買(mǎi)時(shí)間高于5年。如果兩個(gè)條件都滿(mǎn)足免征個(gè)人所得稅;任何一條不滿(mǎn)足都需要繳納個(gè)稅。另外對(duì)于非住宅類(lèi)房產(chǎn)不管什么情況都要繳納個(gè)稅。

3、印花稅：稅率1%，買(mǎi)賣(mài)雙方一人一半。但是現(xiàn)在暫時(shí)免征。

4、契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5%和1%，買(mǎi)房承擔(dān)。同時(shí)規(guī)定：買(mǎi)房首次購(gòu)買(mǎi)面積不足90平米的普通住宅繳納交易額1%契稅;如果買(mǎi)房首次購(gòu)買(mǎi)面積高于90平米的普通住宅則繳納交易總額的1.5%;如果買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是非普通住宅性質(zhì)或非住宅性質(zhì)則繳納交易總額的3%。

5、測(cè)繪費(fèi)：1.36元每平米，總價(jià)乘以房產(chǎn)實(shí)際面積。

6、二手房交易手續(xù)費(fèi)：住宅6元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積，非住宅10元/平米。

7、登記費(fèi)：工本費(fèi)80元，共有產(chǎn)權(quán)增加每本20的工本費(fèi)。